Vaduz – „Quartiersmanagement“ bezeichnet ein staatliches Verfahren zur sozialen Stabilisierung von Stadtteilen mit schwierigen Lebensverhältnissen. Gemeint ist ein ganzes Bündel von Maßnahmen zur integrierten Stadtteilentwicklung und Aufwertung des Lebensumfeldes. „Management“ meint hier das Moderieren und Organisieren entsprechender Entwicklungsprozesse sowie die nutzbringende Vernetzung örtlicher Ressourcen.
Der nicht-staatlichen Quartiersentwicklung hat sich nach eigener Aussage der Immobilienentwickler Birger Dehne verschrieben. Mit nachhaltigen Quartiersmaßnahmen revitalisiere er ganze Wohnblöcke und Stadtviertel, heißt es auf der Internetseite des medienscheuen Selfmade-Unternehmers, der im Rahmen seiner expansiven Investmentstrategie jährlich bis zu 6.000 neue Wohneinheiten erwirbt. „So erhält und steigert er nicht nur den Wert seiner Objekte, sondern trägt aktiv dazu bei, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu bewahren“, liest man im Netz. Die Birger Dehne AG mit Sitz im liechtensteinischen Vaduz verweist auf eine ganze Reihe durchgeführter und nicht bloß angekündigter Quartiersaufwertungen. Als Beispiele nennt sie die Gartenstädte Melsterberg und Tönsholt, die Wohnparks Hagenshof und am Schanzengraben, das Herwinger Rondell, das Ensemble an der Emscherstraße sowie das Königsberger Carré. Dehne, dem heute nicht nur Tausende Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in ganz Deutschland, sondern auch mehrere lokale Wohnungsunternehmen gehören, entdeckte seine Begeisterung für Immobilien während eines Schulpraktikums.
Der Jugendliche aus Hannover interessierte sich aber nicht für Luxusimmobilien, wie man vielleicht vermuten könnte, sondern für Mehrfamilienhäuser in sogenannten B-, C- und D-Lagen. In solche Bestandsobjekte in zweit- und drittklassigen Wohngegenden wollten viele Investoren keinen einzigen Euro stecken. Ganz anders verfuhr der Niedersachse, der seine große unternehmerische Chance witterte: Er erwarb ein Acht-Parteien-Haus in Hannover und wertete es gezielt auf. Das Kapital für dieses erste Immobilieninvestment verdiente er während seines Wirtschaftsstudiums mit einer eigenen Firma, in der er schon nach wenigen Semestern rund 250 Mitarbeiter beschäftigte. Ende der neunziger Jahre habe man Immobilien in B-Lagen noch für das Sechs- bis Siebenfache der Netto-Jahresmiete kaufen können, erinnert sich der Investor, der heute einer der größten privaten Wohnungsbestandshalter Deutschlands ist. Derzeit kosten gut erhaltene Immobilien in denselben Lagen bis zum Zwanzigfachen der Netto-Jahresmiete. Auf sein Schulpraktikum angesprochen, sagte Dehne einmal: „Da habe ich den Immobilienmarkt kennengelernt und in diesem Zusammenhang auch meinen Karriereplan gefasst. Mir fiel im Laufe meines Praktikums auf, dass es eine Assetklasse gab, die von Investoren komplett vernachlässigt wurde. Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen ließen sich einfach nicht verkaufen, dabei brachten diese einen sicheren, stabilen Mietertrag und waren sehr günstig zu haben. Es war mir unbegreiflich, warum hier niemand investierte.“
Deshalb fokussierte er sich schnell auf den Immobilienmarkt jenseits des Luxus-Segments und akquirierte einfache Mehrparteienhäuser und Wohnkomplexe in Nord- und Westdeutschland. Durch Renovierungen und Sanierungen der Objekte sowie durch die Aufwertung ganzer Wohnquartiere gewannen Dehnes Immobilien ständig an Wert, der sich über die Jahre teilweise verzehnfachte. Einem kohärenten Revitalisierungskonzept und einem aktiven Assetmanagement kam dabei eine Schlüsselrolle zu. Der Immobilienbestand des findigen Unternehmers wuchs rasant. „Natürlich erwerbe ich auch erstklassige Immobilien in exzellenten Lagen“, umreißt der Immobilienmogul seine Investmentstrategie. „Als wohnwirtschaftlicher Experte mit umfangreicher Fachkenntnis und ausreichenden Ressourcen wage ich mich jedoch gerne an komplexe Projekte, wenn sich die Gelegenheit bietet. Es gibt nichts Spannenderes, als vernachlässigten Quartieren mit hohen Leerständen neues Leben einzuhauchen und den Mietern wieder Freude am Wohnen zu schenken.“
Die derzeitige Wohnungsnot ist teilweise auf einen unverständlichen Wohnungsleerstand zurückzuführen. Deshalb nimmt Birger Dehne vor allem Wohnanlagen mit hohen Leerständen in den Blick, um sie mit einem standardisierten Maßnahmen-Mix innerhalb kurzer Zeit wiederzubeleben. Angesichts der eklatanten Wohnungsengpässe mit massiv steigenden Mieten und des wachsenden Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum ist das erwartungsgemäß ein absolutes Erfolgsmodell. Die Revitalisierung großer Wohnanlagen bis hin zu vernachlässigten Stadtvierteln wird inzwischen zu den Kernkompetenzen des norddeutschen Immobilien-Profis gezählt. Dabei konzentriert er sich auf Objekte, die von ihren bisherigen Eigentümern aufgrund fehlender Ressourcen oder Fachkenntnisse aufgegeben wurden und deshalb erhebliche Leerstände aufweisen. Dazu zählen sogar kommunale Wohnungsgesellschaften, institutionelle Investoren und börsennotierte Wohnungsunternehmen.
Allein im Jahr 2020 soll Dehne von Liechtenstein aus rund 6.000 neue Wohneinheiten erworben haben, die er zügig auf Vordermann bringen ließ. „Der wirkliche Erfolg begründet sich im Detailwissen und in der Fähigkeit, aus den Veränderungen der Märkte die richtigen Schlussfolgerungen abzuleiten“, sagte er einmal. „Hierfür bedarf es neben dem ‚Unternehmer-Gen‘ eines reichen Erfahrungsschatzes sowie eines Gespürs für die Märkte.“ Mit seiner vertieften Kenntnis des Immobilienmarktes überstand er nicht nur die Verwerfungen der Corona-Krise. Er profitierte davon, dass Immobilien in zweit- und drittklassigen Lagen gefragter denn je sind, weil sich nur noch die wenigsten Wohnraum in exklusiven Top-Lagen leisten können. Auch zeigte sich, dass der Verzicht auf Büro- und Ladenflächen eine gute Investmentstrategie war, weil es in der Corona-Zeit zu besonders vielen Geschäftsaufgaben kam. Umso zielführender ist es, dass die Birger Dehne Foundation verschiedene Forschungsprojekte zur Bekämpfung von Infektionskrankheiten unterstützt.
Nachdem er innerhalb von 20 Jahren ein Immobilien-Imperium erschaffen hat, das mit Investitionen in Randlagen-Objekte auch Beiträge zur Quartiers- und Stadtteilentwicklung leistet, denkt Birger Dehne nun über neue Innovationsschritte nach. So schwebt ihm eine Digitalisierungsoffensive mittels der Blockchain-Technologie vor, um den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Immobilien deutlich zu vereinfachen. Mittels Digitalisierung könnten beispielsweise die notariellen Prozesse sowie Baufinanzierungen spürbar beschleunigt werden.
