Vaduz – Kennern der deutschen Immobilienbranche ist der Name Birger Dehne wohlvertraut. Der Mittvierziger ist seit rund 25 Jahren im heimischen Immobilienmarkt tätig und hat sich auf den Ankauf von Mehrfamilienhäusern mit acht bis zwanzig Wohneinheiten spezialisiert. Er besitzt inzwischen Zehntausende Wohnungen sowie mehrere lokale Wohnungsunternehmen. Damit ist er fraglos einer der größten privaten Wohnungseigentümer Deutschlands. Als er vor etwa drei Jahren – mitten in der Corona-Krise – ein Wohnungsunternehmen mit 5.000 Wohnungen übernahm, erklärte er sogleich, nach weiteren „guten Gelegenheiten“ Ausschau zu halten. Seinen weitverzweigten Immobilienbestand verwaltet er über die im liechtensteinischen Vaduz ansässige Birger Dehne AG. Seinem Single-Family-Office gehören hierzulande nach eigenen Angaben mehr als 40.000 Wohnungen. Ein solches „Familienbüro“ dient der bankenunabhängigen Beschaffung, Verwaltung und Erhaltung von Vermögenswerten. Im Falle Birger Dehnes sind es Immobilien jenseits des Luxussegments, deren Renditepotenzial er schon in jungen Jahren im Rahmen eines Schülerpraktikums erkannte.
Der Immobilienprofi mit Wurzeln in Hannover gab jüngst den Erwerb von gut 1.300 weiteren Wohnungen bekannt. Das vom Adler-Konzern erworbene Portfolio umfasse 1.301 Wohnungen „zuzüglich einiger Wohneinheiten auf den zusätzlichen Flurstücken“ sowie 30 Gewerbeeinheiten. Die Immobilienstandorte seien unter anderem Gelsenkirchen, Dortmund, Duisburg und Düsseldorf. Der Wechsel von Nutzen und Lasten sei am 7. Juni erfolgt. Seitens der Adler Group hält man sich zu der großen Transaktion bedeckt. Den Wohnungskauf erwähnte Dehne in einem Interview mit der „Immobilien Zeitung“ (IZ), in dem es um seine Geschäftsaktivitäten und seine Immobilienphilosophie geht. Im Vorspann des Artikels mit der Überschrift „Der Kauf von Leerstand ist meine Leidenschaft“ (IZ Nr. 24/2023) wird er trotz seines gewaltigen Immobilienbestandes als der „große Unbekannte im deutschen Wohnungsmarkt“ beschrieben. Die Spezialität des öffentlichkeitsscheuen 45-Jährigen ist nach eigener Aussage die Aktivierung von Leerstand. „Das wissen auch die großen, zum Teil börsennotierten Unternehmen. Diese wenden sich gerne per Anruf an uns, wenn es zum Verkauf solcher Liegenschaften kommen soll, weil sie sie aus verschiedenen Gründen nicht mehr im Portfolio haben möchten“, erklärte er in dem Interview.
Bei ihnen scheint sich herumgesprochen zu haben, dass der Immobilienunternehmer mit einer ebenso planvollen wie nachhaltigen Quartiersentwicklung Wohnblöcke und sogar ganze Stadtviertel revitalisiert. Damit steigert er nicht nur den Wert seiner Objekte, sondern trägt aktiv zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bei. Während andere Immobilienkäufer „Filetstücke“ in teuren Metropolen im Blick haben, setzte der Niedersachse von Anfang an auf Quartiersaufwertungen in strukturschwächeren B- und C-Lagen. Klarer als andere erkannte er, dass auch ältere Wohnungsbestände einen stabilen Mietertrag garantieren können. Vor allem in Nord- und Westdeutschland akquiriert Birger Dehne ältere Bestandsimmobilien, um sie umfassend zu sanieren und zu modernisieren. Ein positiver Begleiteffekt dieser Investitionsaktivitäten ist die Aufwertung des ganzen Wohnumfeldes und damit ein Gewinn an Lebensqualität für alle Bewohner. Das trägt außerdem dem Gedanken ökologischer Nachhaltigkeit Rechnung. So lässt sich bestehender Wohnraum optimal nutzen, ohne neue Flächen zu bebauen. Mieterhöhungen infolge der Modernisierungen kämen für ihn nicht in Frage, versicherte Dehne einmal. Vielmehr wolle er den Bewohnern ein lebenswertes und langfristig bezahlbares Zuhause zu bieten. Darin sieht der Unternehmer einen aktiven Beitrag gegen die verhasste Gentrifizierung der Städte, die finanzschwächere Mieter regelrecht aus ihren langjährigen Wohnungen treibt. Attraktiven Wohnraum ohne horrende Mieten zu schaffen – das scheint die erklärte Maxime des Wahl-Liechtensteiners zu sein.
Doch wie entdeckte Dehne überhaupt das Modernisierungskonzept für Mehrfamilienhäuser? Medienberichten zufolge kam er als 16-Jähriger erstmals mit der Wohnungswirtschaft in Berührung, die ihn seitdem nicht mehr loslässt. Während des Praktikums bei einem Immobilien-Experten erkannte er das brachliegende Potenzial von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Er verstand nicht, warum viele Investoren Bestandsimmobilien in zweit- oder drittklassigen Lagen links liegen ließen. Das erste Geld, das er mit einer Marketingfirma verdiente, investierte er zielgerichtet in genau solche Objekte. „Ich kaufte mein erstes Wohnhaus mit acht Wohnungen in Hannover für damals 200 Euro je Quadratmeter. Heute ist ein Objekt dieser Art 2.000 Euro den Quadratmeter wert, also das Zehnfache“, erinnert er sich. „Die damaligen Preise können sich Neulinge in der Branche gar nicht mehr vorstellen. Ich habe konsequent weiter Immobilien und später auch ganze Wohnungsunternehmen unter Marktpreis gekauft und so meinen Bestand kontinuierlich ausgebaut.“ Als Dehne vor langer Zeit mit dem Aufbau seines Wohnungsbestandes begann, gab es noch kaum professionelle Immobilieninvestoren, die dem Markt ihren Stempel aufdrückten. Aktiengesellschaften, internationale Private-Equity-Investoren, Staatsfonds und Pensionskassen waren nicht in nennenswerter Zahl aktiv. „Die Objekte, die mich interessierten, lagen in kommunaler oder privater Hand“, so Dehne. „Das änderte sich Mitte 2000, als die neuen Akteure damit begannen, Portfolios zu bündeln. Damit stieg die Nachfrage, insbesondere nach Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen beziehungsweise großen Wohnungsportfolios.“ Nach der Weltfinanzkrise, ausgelöst durch die Konkursanmeldung der Investmentbank Lehman Brothers im Jahr 2008, saßen große Immobilienaufkäufer und unbedachte Banken auf umfangreichen Portfolios, die schlagartig für den Markt zu groß geworden waren. „Ärzte oder Rechtsanwälte, die für das Alter vorsorgen wollten, entdeckten die kleinen Mehrfamilienhäuser für sich. Die Anleger investierten wieder, und so waren die höchsten Preise erneut im Bereich der Kleinteiligkeit angekommen“, analysierte Birger Dehne, dessen eigene Investmentstrategie sich auszahlte.
Nach seinem Erfolgsrezept gefragt, gab er zur Antwort: „Der wirkliche Erfolg begründet sich im Detailwissen und in der Fähigkeit, aus den Veränderungen der Märkte die richtigen Schlussfolgerungen abzuleiten. Hierfür bedarf es neben dem ‚Unternehmer-Gen‘ eines reichen Erfahrungsschatzes sowie eines Gespürs für die Märkte.“ Nach dem geglückten Aufbau seines Immobilien-Imperiums will er über das soziale Engagement seiner Birger Dehne Foundation der Gesellschaft etwas zurückgeben. Die Stiftung unterstützt zahlreiche Projekte im Bereich von Forschung, Umweltschutz und Wissenschaft.
Hinweis: https://www.iz.de/unternehmen/news/-der-kauf-von-leerstand-ist-meine-leidenschaft-2000017178/amp
